Qui paie la réfection complète de la toiture d’un local commercial ?

Le rétablissement des couvertures entières fait partie des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Pour un bail conclu ou renouvelé depuis la réforme de 2014, cette dépense ne peut pas être imputée au locataire.

La mise aux normes d’un local commercial est-elle à la charge du locataire ?

Pas lorsqu’elle relève des grosses réparations : les travaux de mise en conformité ou contre la vétusté qui touchent les gros murs, les poutres ou la couverture entière restent au bailleur. Les autres travaux de mise aux normes suivent la répartition prévue au bail.

Le bailleur peut-il facturer la taxe foncière au locataire ?

Oui, c’est l’exception prévue : la taxe foncière et ses taxes additionnelles peuvent être imputées au locataire, alors que les autres impôts dont le bailleur est redevable ne le peuvent pas.

Guide

Travaux dans un local commercial : qui paie, le bailleur ou le locataire ?

Dans un bail commercial, la répartition des travaux entre bailleur et locataire dépend du bail, dans les limites du code de commerce, qui interdit de faire payer au locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Les grosses réparations de l’article 606

Le code civil donne une liste courte : sont des grosses réparations celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Ce texte, écrit à l’origine pour l’usufruit, est celui auquel renvoie le code de commerce pour les baux commerciaux.

Sources

Code civil, article 606, en vigueur depuis le 21 mars 1804 (Légifrance), consulté le 24 octobre 2026

Ce qui ne peut pas être imputé au locataire

L’article R145-35 du code de commerce dresse la liste des dépenses que le bailleur ne peut pas faire payer au locataire :

- les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les honoraires liés à leur réalisation ; - les travaux pour remédier à la vétusté ou mettre le local en conformité avec la réglementation, lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations ; - les impôts dont le bailleur est le redevable légal, à l’exception de la taxe foncière et des taxes additionnelles, et des impôts liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire profite ; - les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ; - dans un ensemble immobilier, les charges, impôts et travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les travaux d’embellissement dont le montant dépasse le coût du remplacement à l’identique ne sont pas couverts par ces exclusions. Ces règles s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis la publication du décret du 3 novembre 2014.

Sources

Code de commerce, article R145-35, en vigueur depuis le 6 novembre 2014 (Légifrance), consulté le 24 octobre 2026
Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, articles 6 et 8 (Légifrance), consulté le 24 octobre 2026

Le reste dépend du bail

En dehors de ces exclusions, c’est le bail qui répartit les travaux : entretien courant, réparations des équipements, remplacement des installations propres à l’activité. Pour les travaux d’aménagement que vous engagez pour votre activité (cloisons, comptoir, cuisine, chambre froide), lisez la clause sur les travaux du preneur : elle dit s’il faut l’accord du bailleur et ce que deviennent ces aménagements à votre départ.

Pour les obligations d’économies d’énergie, le décret tertiaire répartit lui aussi les actions entre propriétaire et locataire selon le bail.

Ce qu’il faut lire avant de signer ou de lancer des travaux

Repérez trois clauses : la répartition des charges et travaux, les travaux du preneur (autorisation, remise en état en fin de bail) et l’accession, qui dit si vos aménagements reviennent au bailleur à votre départ. Avant un réaménagement, faites constater l’état du local et demandez au bailleur ce qu’il prévoit sur la toiture, la façade ou la structure. Pour l’agencement d’une boutique, voyez aménagement de local commercial.

Questions fréquentes

Qui paie la réfection complète de la toiture d’un local commercial ?: Le rétablissement des couvertures entières fait partie des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Pour un bail conclu ou renouvelé depuis la réforme de 2014, cette dépense ne peut pas être imputée au locataire.
La mise aux normes d’un local commercial est-elle à la charge du locataire ?: Pas lorsqu’elle relève des grosses réparations : les travaux de mise en conformité ou contre la vétusté qui touchent les gros murs, les poutres ou la couverture entière restent au bailleur. Les autres travaux de mise aux normes suivent la répartition prévue au bail.
Le bailleur peut-il facturer la taxe foncière au locataire ?: Oui, c’est l’exception prévue : la taxe foncière et ses taxes additionnelles peuvent être imputées au locataire, alors que les autres impôts dont le bailleur est redevable ne le peuvent pas.

Textes officiels vérifiés le 24 octobre 2026. Cette page informe ; elle ne remplace pas l’avis du bureau de contrôle ou de l’administration sur votre projet.