Travaux dans un local loué : ce qu’il faut obtenir avant de commencer

Le locataire qui veut transformer son local pense d’abord au chantier : les plans, l’entreprise, la date d’ouverture. Or le chantier ne peut commencer qu’une fois réunis plusieurs accords qui ne dépendent pas de lui : celui du bailleur, parfois celui des copropriétaires, celui de la mairie et, si le local reçoit du public, celui de l’administration au titre de la sécurité et de l’accessibilité.

La question de savoir qui paie quoi est traitée dans travaux et bail commercial. Cet article porte sur une autre question : que faut-il avoir en main avant de commencer ?

L’accord écrit du bailleur

Tout part du bail. La clause sur les travaux du preneur dit si vous pouvez modifier les lieux librement, avec un simple avis ou avec une autorisation préalable. Lisez-la en pensant à chaque poste du projet : cloisons, réseaux, façade, structure.

Demandez-la par écrit, même quand le bail ne l’exige pas, sur un dossier précis : plan, description des travaux, entreprises prévues, calendrier. Une réponse vague (« pas d’objection de principe ») protège mal en fin de bail. Faites préciser dans le même échange ce que deviendront vos aménagements à votre départ : restent-ils au bailleur, ou devrez-vous remettre les lieux dans leur état d’origine ?

Si les travaux servent une activité différente de celle prévue au bail, l’accord porte aussi sur ce changement d’activité, qui suit ses propres règles.

Un état des lieux à jour

Le code de commerce impose un état des lieux à la prise de possession du local, à la conclusion du bail comme lors d’une cession du droit au bail ou du fonds. Il est établi contradictoirement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu’ils mandatent ; à défaut, par un huissier de justice, à frais partagés.

Si vous êtes dans les lieux depuis longtemps, faites un constat de l’existant avant le chantier : photos datées, état des sols, des menuiseries, des installations. C’est lui qui permettra, en fin de bail, de distinguer ce que vous avez modifié de ce qui existait.

Les projets du bailleur

Autre pièce prévue par le code : à la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur communique au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage pour les trois années suivantes, avec un budget, et le récapitulatif de ceux qu’il a réalisés sur les trois années précédentes.

Relisez-le avant de lancer votre propre chantier. Refaire un faux plafond l’année où le bailleur prévoit de reprendre la toiture, ou une vitrine juste avant un ravalement, revient à payer deux fois.

L’assemblée générale, si l’immeuble est en copropriété

Dans un immeuble en copropriété, les travaux qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble demandent l’autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. C’est le cas, très souvent, d’une gaine d’extraction en façade ou en courette, d’un groupe de climatisation, d’une nouvelle devanture ou d’un percement de mur porteur.

Le locataire n’est pas membre de la copropriété : c’est son bailleur qui porte la demande. Comptez avec le calendrier des assemblées, qui ne se réunissent pas à la demande, et faites inscrire la question à l’ordre du jour suffisamment tôt.

Les autorisations de la mairie

Trois cas reviennent dans un local loué.

• La façade change : les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant relèvent de la déclaration préalable, hors ravalement.
• L’usage du local change : passer d’une destination à une autre (de bureaux à commerce, par exemple) demande au minimum une déclaration préalable ; avec des travaux sur la structure ou la façade, un permis de construire. Le détail est sur la page changement de destination.
• Une enseigne est posée : une autorisation préalable du maire est exigée dans les communes couvertes par un règlement local de publicité, et dans de nombreux secteurs protégés. La demande se fait sur le cerfa 16308 ; sans réponse dans les deux mois suivant un dossier complet, l’autorisation est réputée accordée.

L’autorisation au titre de l’ERP

Si votre local reçoit du public, les travaux qui le créent, l’aménagent ou le modifient sont soumis à une autorisation préalable, qui vérifie l’accessibilité et, selon l’établissement, la sécurité incendie. Ces contrôles ne sont pas exigés pour des travaux sans incidence sur l’un ou l’autre. Pour un aménagement intérieur sans permis, on dépose une demande d’autorisation de travaux ERP.

Son instruction se compte en mois : elle se lance dès que le plan est arrêté, en parallèle de la demande au bailleur.

Dans quel ordre s’y prendre

1. Relire le bail, l’état des lieux et l’état prévisionnel des travaux du bailleur.
2. Faire établir un plan et une description des travaux.
3. Envoyer la demande d’autorisation au bailleur, qui saisit la copropriété si besoin.
4. Déposer les demandes en mairie : déclaration préalable ou permis, enseigne, autorisation ERP.
5. Signer les devis une fois les accords obtenus, et pas avant.
6. Faire constater l’état du local le jour où le chantier démarre.

Une entreprise habituée aux locaux loués connaît ces étapes et prépare les pièces techniques des dossiers. Pour un aménagement de boutique, voyez aussi l’aménagement de local commercial.