Acheter, faire construire ou louer ses locaux professionnels : les questions à se poser

Un dirigeant qui cherche des locaux compare souvent les trois voies sur un seul terrain : le coût. Ce critère compte, mais il arrive en dernier. Avant lui, cinq questions font le tri, et chacune renvoie à des règles qui ne pèsent pas de la même façon sur un propriétaire, un locataire ou un maître d’ouvrage.

Quand avez-vous besoin des locaux ?

C’est la question qui élimine le plus vite une option.

• Louer un local existant donne l’accès le plus rapide, sous réserve des travaux d’adaptation.
• Acheter ajoute le délai de la vente, puis celui des travaux s’il faut transformer le bâtiment.
• Faire construire suppose de trouver le terrain, d’obtenir le permis, puis de bâtir.

Pour le permis de construire d’un bâtiment professionnel, le délai d’instruction de droit commun est de trois mois à partir du dossier complet, et davantage dans certains secteurs protégés. Une fois obtenu, le permis reste valable trois ans. Si votre activité doit démarrer dans l’année, la construction neuve n’est presque jamais la bonne réponse.

Combien de temps comptez-vous rester ?

L’horizon d’occupation pèse autant que le budget.

En location, le bail commercial dure au moins neuf ans. Le locataire peut en sortir à l’expiration de chaque période de trois ans, en prévenant au moins six mois à l’avance. Les parties peuvent aussi conclure un bail dérogatoire, à condition que sa durée totale, baux successifs compris, ne dépasse pas trois ans.

Pour un local à usage exclusivement professionnel, celui d’une profession libérale par exemple, le bail professionnel dure au moins six ans, il est écrit, et le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de six mois.

Acheter ou construire engage sur une durée bien plus longue. Posez-vous la question de la revente : un bâtiment très spécifique à votre activité trouvera moins facilement preneur qu’un local polyvalent.

Le bâtiment doit-il s’adapter à votre activité, ou l’inverse ?

Certaines activités tolèrent un local standard : des bureaux, une boutique, un cabinet. D’autres imposent leurs contraintes : hauteur sous plafond, charge au sol, quais de chargement, cuisine professionnelle avec extraction, salles de soins.

• En location, chaque transformation passe par le bail et souvent par l’accord du bailleur. Voyez ce qu’il faut obtenir avant de commencer dans travaux dans un local loué, et la répartition des dépenses dans travaux et bail commercial.
• À l’achat, vous êtes libre des aménagements, dans la limite des règles d’urbanisme. Un local qui change d’usage peut demander une autorisation : voir le changement de destination.
• En construction, le programme part de votre activité. C’est la seule voie qui évite les compromis sur le plan.

Qui portera les obligations du bâtiment ?

Être locataire ne libère pas de toutes les obligations, et être propriétaire en ajoute.

Le décret tertiaire en donne un bon exemple. Il vise les propriétaires et, le cas échéant, les locataires, dès que les activités tertiaires occupent au moins 1 000 m² de surface de plancher, dans un bâtiment, dans les parties d’un bâtiment mixte ou dans un ensemble de bâtiments sur un même site. Chacun répond des actions qui relèvent de lui selon le bail. Louer un grand plateau de bureaux vous fait donc entrer dans le dispositif, au même titre que le propriétaire.

Si vos locaux reçoivent du public, l’exploitant tient un registre de sécurité, qu’il soit propriétaire ou locataire : dates des travaux, consignes, vérifications, exercices.

À l’inverse, le propriétaire garde la charge des grosses réparations au sens du code civil, que le bail commercial ne peut pas faire payer au locataire. Pour un acheteur, c’est une dépense à anticiper ; pour un locataire, c’est une protection.

Qui conçoit, et qui construit ?

L’achat d’un bâtiment existant demande surtout un bon diagnostic : état de la toiture, de la structure, des réseaux, conformité aux règles de l’activité visée.

La construction demande une équipe de conception. Une société qui construit pour elle-même doit en général faire établir les plans du permis par un architecte : les cas sont détaillés sur la page architecte obligatoire. Viennent ensuite les entreprises, en lots séparés ou avec une entreprise générale.

Dans les trois cas, les travaux d’adaptation ne s’improvisent pas. La page construction de local professionnel décrit le parcours du terrain aux clés, la page rénovation de local professionnel celui d’un bâtiment existant.

Une grille pour trancher

Répondez par écrit à ces questions avant de visiter quoi que ce soit :

1. À quelle date l’activité doit-elle tourner dans les nouveaux locaux ?
2. Combien d’années comptez-vous y rester, au minimum ?
3. Quelles contraintes techniques votre activité impose-t-elle au bâtiment ?
4. Recevrez-vous du public, et combien de personnes en même temps ?
5. Quelle surface tertiaire totale occuperez-vous sur le site ?
6. Qui, dans l’entreprise, suivra un chantier s’il y en a un ?

Si la date est proche et les contraintes faibles, la location s’impose. Si les contraintes sont fortes et l’horizon long, l’achat ou la construction se discutent. Entre les deux, tout dépend de ce qu’un local existant permet de transformer.

Quand votre choix est fait et que des travaux sont à prévoir, décrivez votre projet : il est transmis à une seule entreprise du réseau.