Décret tertiaire : le premier état des lieux d’un site de plus de 1 000 m²

Le décret tertiaire fixe des objectifs de baisse de consommation d’énergie, et la plateforme OPERAT reçoit chaque année les déclarations. Entre les deux, il manque souvent une étape : savoir précisément ce que l’on doit déclarer, et qui doit le faire. Ce premier état des lieux tient en six questions. Mieux vaut y répondre une bonne fois que corriger chaque année une déclaration fragile.

1. Quelles surfaces entrent dans le calcul ?

Le seuil se mesure en surface de plancher, au sens du code de l’urbanisme, consacrée à des activités tertiaires : au moins 1 000 m². Trois configurations sont visées :

• un bâtiment entièrement tertiaire ;
• les parties tertiaires d’un bâtiment mixte, additionnées ;
• plusieurs bâtiments tertiaires sur une même unité foncière ou un même site, additionnés.

Deux points piègent souvent. Les surfaces non tertiaires qui servent l’activité tertiaire (locaux accessoires) comptent dans le seuil. Et un site qui passe sous les 1 000 m² ne sort pas pour autant du dispositif : les propriétaires et occupants qui poursuivent une activité tertiaire restent assujettis.

À produire : un tableau des bâtiments et des niveaux, avec pour chacun la surface de plancher, l’activité exercée et la référence cadastrale.

2. Qui occupe quoi ?

Le propriétaire et, le cas échéant, chaque locataire répondent des actions qui relèvent de leur responsabilité selon le bail. Ils définissent ensemble les actions à mener, et chacun déclare.

Sur un site partagé, l’état des lieux recense donc chaque occupant, sa surface, son activité et son bail. Le code organise ensuite la circulation des données : propriétaire et locataires se transmettent les consommations réelles des équipements que chacun exploite. Chacun peut confier sa déclaration à un prestataire, et le locataire peut la confier au propriétaire.

À produire : la liste des occupants, avec pour chacun un interlocuteur, et une décision écrite sur qui déclare quoi.

3. Quelles consommations, et depuis quand ?

La déclaration porte sur les consommations annuelles par type d’énergie. Pour fixer le point de départ, il faut une consommation de référence : celle d’une année pleine d’exploitation, qui ne peut pas être antérieure à 2010, corrigée des variations climatiques.

Rassemblez les factures et relevés de toutes les énergies : électricité, gaz, réseau de chaleur ou de froid, fioul, bois. Cherchez l’année la plus consommatrice pour laquelle vous disposez de justificatifs complets : une référence haute rend les objectifs plus faciles à atteindre. Le code autorise aussi à confier la transmission des données aux gestionnaires de réseaux, lorsque c’est techniquement possible.

À produire : un historique des consommations par bâtiment et par énergie, avec les justificatifs de l’année retenue.

4. Des modulations sont-elles justifiées ?

Les objectifs peuvent être modulés pour trois motifs :

• des contraintes liées au bâtiment : risque de pathologie, règles patrimoniales ou architecturales, servitudes ;
• le volume d’activité, mesuré par des indicateurs d’intensité d’usage, que la plateforme applique automatiquement ;
• un coût manifestement disproportionné par rapport aux économies attendues.

Sauf pour le volume d’activité, une modulation s’appuie sur un dossier technique, établi sous la responsabilité du propriétaire ou du locataire. Repérer dès l’état des lieux les bâtiments protégés ou les contraintes fortes permet de lancer ce dossier à temps.

À produire : la liste des bâtiments susceptibles d’une modulation, avec le motif envisagé.

5. Quel calendrier tenir ?

Les données d’une année se déclarent au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. La plateforme produit une attestation annuelle lorsque les données couvrent douze mois consécutifs. Le respect des objectifs est vérifié au plus tard le 31 décembre 2031, puis en 2041 et 2051.

Concrètement, l’état des lieux s’engage au printemps, pour une déclaration propre en septembre. Prévoyez aussi le temps de créer le compte de la structure : il est ouvert par son représentant légal, qui donne ensuite des accès aux personnes chargées de saisir.

À produire : un calendrier interne, avec les dates de collecte des données auprès de chaque occupant.

6. Quels équipements consomment ?

C’est la question qui fait le lien avec les travaux. Pour chaque bâtiment, listez les équipements et leur âge : chauffage, production d’eau chaude, climatisation, ventilation, éclairage, régulation. Notez qui les exploite et qui les entretient.

Cet inventaire montre où se trouvent les gisements. Il sert aussi à vérifier si le site relève du décret BACS, qui impose un système d’automatisation et de contrôle aux bâtiments tertiaires dont le chauffage ou la climatisation dépasse 70 kW de puissance nominale utile : notez donc aussi la puissance de chaque installation.

À produire : un inventaire technique par bâtiment, qui servira de base à un plan de travaux.

Ce qui vient après

Une fois l’état des lieux fait, la déclaration annuelle devient une mise à jour. Les travaux, eux, se planifient sur la trajectoire : isolation, remplacement des équipements, pilotage. Les postes sont décrits sur la page rénovation énergétique tertiaire et, pour un immeuble de bureaux, sur la page rénovation énergétique de bureaux.

Quand vous savez par où commencer, décrivez votre projet : une seule entreprise du réseau reprend votre inventaire et chiffre les travaux.